Lors de l’achat d’une propriété au Portugal, des accords préliminaires les plus courants sont (i) un accord de réservation dans laquelle le vendeur s’engage à retirer la propriété du marché pendant une certaine période, dans certaines conditions particulières et (ii) le contrat préliminaire d’achat-vente dans laquelle les deux parties concluent un accord pour vendre. Assurez-vous que l’offre ayant force obligatoire, et si vous avez besoin d’un document contraignant immédiat, la signature d’un contrat préliminaire d’achat-vente est l’instrument juridique appropriée.

La Due Diligence sur les contrats peut éviter des problèmes futurs. Les conseils d’un avocat spécialisé par rapport à les termes du contrat et leur conformité avec la loi portugaise feront l’achat beaucoup plus sûr, non seulement au moment de la signature mais aussi pour l’avenir.

Une diligence sur le titre est d’une importance fondamentale lors de l’acquisition d’une propriété. L’analyse vise à vérifier si le vendeur a la pleine propriété de la propriété et / ou s’il y a des charges (par ex. hypothèque) enregistrés sur la propriété ou des restrictions au titre. Cette évaluation se fonde principalement sur les informations contenues dan le système d’enregistrement immobilier (bureau de L’enregistrement foncier et service fiscal). Il est nécessaire de veiller à ce que le titre soit libre et claire avant la signature du contrat final (L’écriture de transmission).

Lors de la signature d’un contrat préliminaire pour l’achat et vente d`immeubles, l’acheteur est normalement prévu pour faire paiement anticipés sur le prix d’achat. Il s’agit d’une part du prix de vente que peut être négocié (10 % à 30 % c’est les plus courante).

En cas de défaut d’exécution du contrat, ce paiement peut être utilisé à titre de pénalité. Si le vendeur décide de se retirer du contrat, le vendeur est tenu de payer à l’acheteur une pénalité d’un montant de deux fois le dépôt accordée. Si l’acheteur décide de se retirer du contrat, le vendeur est habilité à retenir le dépôt.

In case of breach of contract, this payment can be used as penalty. If the seller breaches the contract, they have to return this deposit in double. If the buyer breaches the contract the seller keeps the amounts deposited.

Les ressortissants étrangers peuvent demander des prêts hypothécaires dans les mêmes conditions que les citoyens portugais aussi longtemps que les exigences des banques sont remplies.

Lors de l’acquisition d’une propriété, il est également important de ne pas oublier la nécessité pour les licences obligatoires. Différentes utilisations de la propriété nécessitent différentes licences et il est essentiel que vous ayez l’information complète sur​ce sujet avant la signature du contrat final pour éviter toute mauvaise surprise. La licence d’utilisation, par exemple, est un document obligatoire pour l’acquisition de la propriété urbaine – sauf en cas de construction avant le 7 Août 1951. Depuis le 1er décembre 2013, le certificat de performance énergétique est aussi un document obligatoire.

Lors de l’achat d’une propriété, il y a certains frais qui doivent être payées. Le IMT –c’est l’impôt à payer par l’acheteur et il varie entre 0 % et 8 % de la valeur de l’achat. Le droit de timbre est un autre impôt à payer à un taux de 0,8 % de la valeur de l’achat. Si l’acheteur demande de prêt hypothécaire, il y aura un droit de timbre supplémentaire de 0,6 % qui sera calculé sur la valeur du prêt.

Au Portugal, le transfert de propriété peut être traitée de deux façons: (i) par la signature d’un contrat d’achat-vente devant un notaire ou (ii) un document privé authentifié signé devant un avocat, la Chambre de Commerce et d’ Industrie ou d’un greffier. C’est le document qui donne à l’acheteur le titre sur la propriété.

Après la signature du contrat final (escritura), il est obligatoire d’enregistrer l’achat avec le bureau d’enregistrement foncier et l’administration fiscale. Sans enregistrement, l’achat ne peut être invoquée à l’ encontre de tiers.

Le vendeur peut être tenu responsable de défauts de construction dans les 5 ans après la vente / construction de l’immeuble. Toutefois, cette garantie peut faire l’objet d’une renonciation si les parties en conviennent expressément de vendre/acheter la propriété dans son état actuel.